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南昌董家窑107号租户“撤离”风波

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发表于 2019-12-30 09:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

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拥有产权、正在租赁的仓库,由于房管部门下达《危险房屋安全撤离紧急通知》,租户们先后搬离,房屋中止租赁长达一年之久。- T3 n2 b9 ~. [
   
6 \; _' F* w7 g; h9 P, a3 [    经房屋安全专业鉴定机构鉴定为整栋危房,而产权所有人对此并不知情,为此房主起诉房管局行政违法。在法院宣判撤销房管部门行政行为的同时,房主的损失该由谁承担?
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    ◎文/记者付睿  u0 F9 [1 k. ~; @
   
7 i- n" Q7 l, D! D; I* B0 e    一份危房通知引发官司
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, r' P9 C3 l$ e" M5 a" n, z/ Y( D, u: E    南昌市董家窑(村)因众多居民以烧公园窑做砖瓦为生而得名。自2016年开始,该区域的房屋因老旧严重问题陆续被拆除。
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' e2 ~3 S" K$ Y1 `" C, v    2019年11月27日,记者来到南昌市东湖区董家窑路,路边四周立起了遮挡施工的围墙,沿着一家幼儿园再往里走,是一条断头路。这条断头路的尽头有一扇铁门,铁门上挂着董家窑107号的牌子,透过铁门,院内是7栋一层的房屋,房屋周边长满野草。
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    虽然同样被围在了围墙里,但与其他房屋不同,107号的房子还没有拆除,而且还有使用居住的痕迹。一名路过的行人告诉记者,董家窑107号没拆是因为还在打官司。
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    记者当日联系上了董家窑107号房屋产权所有者吴平花,据吴平花透露,打官司与一份《危险房屋安全撤离紧急通知》(以下简称《通知》)有关。; x6 z# x& m/ r/ B, o. l) P
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    吴平花提供了一份落款为2018年4月25日的《危险房屋安全撤离紧急通知》。该《通知》称:吴平花名下的东湖区董家窑107号7栋仓库房年久失修,经邀请房屋安全专业鉴定机构鉴定,该房屋为整栋危房,请人员在接本通知后立即撤离,物品三日内搬离仓库。$ ^* k5 |. o- V9 Q% e5 s
   
8 Z$ ~" w4 F6 E) `    据吴平花回忆称,2016年政府部门就开始与她协商征收补偿问题,但一直未达成一致。2018年5月8日,她在未接到任何通知的情况下,政府部门在周围建起了围挡,将107号内的房产围了起来,致使仓库租户无法出入。+ F3 v1 f" J! Z2 }: V
   
2 g+ |9 B. n& d; u  S& y$ L    自称未申请危房鉴定 户主提起行政诉讼
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0 T" e6 ]& S3 r& Y9 y. b    吴平花称,自己并未委托任何专业鉴定机构对房屋质量问题进行鉴定。为此,她于2018年5月29日向南昌铁路运输法院提起行政诉讼,请求依法判决撤销南昌市东湖区住房保障和房产管理局(简称东湖区房管局)作出的《通知》。
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# |" G7 B/ s: b# d    2018年8月10日,南昌铁路运输法院公开开庭审理了本案。在庭审中,被告东湖区房管局表示,作出《危险房屋安全撤离紧急通知》是依据以下有关文件:2015年南昌市人民政府办公厅下达的《关于印发南昌市老楼危楼安全隐患排查整治工作实施方案的通知》(洪府厅发〔2015〕116号)要求,启动南昌市老楼危楼安全隐患排查整治工作;2016年,江西省住房城乡建设厅根据住建部《关于进一步开展危险房屋安全排查整治工作的通知》,对我省老楼危楼安全隐患排查整治工作作出要求,并下达《我省进一步开展危险房屋安全排查整治》;2017年,南昌市人民政府作出《南昌市房管系统安全生产工作实施方案暨安全生产再排查再整治工作方案》。5 L1 }) B- w% y3 x! i
   
' m) i6 V8 W4 ?+ d    依据上述文件要求,东湖区房管局于2018年对本辖区范围内的危房进行排查,发现吴平花的房屋存在安全隐患。+ [! u* d) w/ b) W! L/ R9 c7 ^
   
! n  T, f* v% v& o! B1 f    东湖区房管局提供了当时房屋鉴定的《房屋安全鉴定委托函》和7份《南昌市房屋安全鉴定申请单》。南昌市民用建筑设计研究院对吴平花所有的房屋作出房屋安全鉴定报告,7栋房屋安全等级均为D级,且处理意见为不适宜使用,建议房屋停止使用并消除其对周边建筑和人员的安全隐患。
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    对此,吴平花认为,房管局提交的文件依据中,有些文件早已失效,排查期限到2017年年底前,而具体的行政行为是在2018年4月作出。且文件说明对房屋危险程度无法判别的,建议房屋所有权人鉴定,而不是房屋管理部门直接鉴定。
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: B8 v* W. D+ t    庭审中,东湖区房管局提交了电话详单证据,辩称曾多次与产权所有人吴平花联系,要求她对其所有的房屋申请安全鉴定,在多次沟通未果的情况下,董家窑街办就吴平花所有但存在安全隐患的房屋向南昌市民用建筑设计研究院提出房屋安全鉴定委托的申请。5 i8 b, v, P3 k! C8 i
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    吴平花则认为,此次房屋鉴定的委托人不是原告房屋所有权人管理人或使用人,原告及租赁户也未提出是危房。相关鉴定报告也从未送达给她,确认原告房屋为危房没有事实法律依据。
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) ]6 p& G$ ]$ }, ?    “2018年4月25日,被告作出《危险房屋安全撤离紧急通知》后,就有租户陆陆续续退租了”,吴平花回忆说,因合约未满导致租户们要求其退还租金和押金等。. ?: o7 o" Y3 v* j
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    此外,吴平花受访时还称,她的租户很多当时都是“被”政府做工作清退的。此说法记者目前未得到东湖区房管部门的证实。
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) S& T6 R5 C1 W7 S( r    法院判决程序违法 撤销房管局《通知》
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* b: ~8 \; W& l( n$ |" `8 i  C* X    南昌铁路运输法院经审理后认为,原告吴平花作为房屋合法所有权人,其合法权益应当得到法律保护。被告东湖区房管局应严格遵守相关法律法规,在证据确实、充分的情况下依法作出行政行为,保障行政相对人权益不受损害。根据《城市危险房屋管理规定》第七条“房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时,必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件”的规定,原告吴平花作为房屋所有人并未向鉴定机构申请房屋安全鉴定,董家窑街办五经路社区居委会擅自委托南昌市民用建筑设计研究院作出的报告编号(18-04-003)南昌市房屋安全鉴定报告程序违法,不能作为被告行政行为的有效证据,即被告行政行为的主要证据不足,被告依据该鉴定报告作出的《危险房屋安全撤离紧急通知》行政行为违法。
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  j0 S8 \( R$ H; |2 H    2018年9月5日,法院依法作出如下判决:撤销被告南昌市东湖区房管局于2018年4月25日作出的《危险房屋安全撤离紧急通知》。
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    东湖区房管局不服判决,随即提起上诉。/ ~, k) [. j/ l+ z' j
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    南昌铁路运输中级法院于2018年11月12日立案受理后,依法组成合议庭,对该案进行了审理。法院经审理后认为,上诉人在案涉房屋征收过程中,应按照征收补偿程序进行征收,在征收部门尚未进行补偿的情况下,作出《危险房屋安全撤离紧急通知》,亦有违正当程序原则,于2018年11月27日作出驳回上诉、维持原判的判决。& C: t+ q# |' T1 Z* C2 E1 O
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    要求赔偿租金损失 再提行政诉讼被驳回
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    据吴平花介绍,此次由于东湖区房管局发布《危险房屋安全撤离紧急通知》,并在其房产周围设置围挡,造成她被迫提前与承租商户解约。根据此前她与租户签订的房屋租赁合同,多数还有一年租约,从而给她造成房租损失达35万余元,至今没有得到赔偿。3 _/ J: N8 H! O4 ]" p, T/ w
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    “因为一案一诉,我们等撤销了行政行为后,决定再去追究造成损失的赔偿。”吴平花说。# Y0 g* I0 _4 {. _( j: W' F- C
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    吴平花回忆说,她曾在2019年3月6日向东湖区房管局邮寄《行政赔偿申请书》,提出经济赔偿及解除房屋周围围栏的强制措施,被告至今未回复。0 f9 G2 o- P6 Z0 i
   
2 K& o$ p  _4 d9 N    据了解,2019年6月,吴平花对东湖区房管局提出行政诉讼,称房管部门的违法行为,造成她自2018年5月1日起至2019年5月28日止(2019年6月1日以后的损失,待产生损失后再行申请赔偿)租金损失35.88万元,要求被告进行赔偿。4 j( ^: Q) o$ z, x* ~4 V
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    南昌市铁路运输法院审理后认为,房管部门作出的《通知》不具有行政强制性,承租商户因担心承担安全事故责任而自愿搬离案涉房屋,被告违法作出的《危险房屋安全撤离紧急通知》与承租商户搬离案涉房屋造成原告租金损失无法律上的因果关系。且原告主张的租金损失属间接损失,根据《国家赔偿法》第三十六条第八项规定,亦不属于国家赔偿范围。关于案涉房屋周围设置围栏的行为,之前的《行政判决书》均未认定由被告实施,也未确认该行为违法。退一步说,即便涉房屋周围设置围栏的行为系被告违法作出,因其在商户撤离案涉房屋后作出,亦与原告租金损失无关。综上,原告要求被告赔偿其经济损失(租金损失)35.88万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原告的租金损失应另行通过合法途径向承租商户主张。
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    10月11日,法院依法判决驳回原告吴平花的诉讼请求。
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    有律师认为,判定原告的损失与被告的这份“通知”究竟有没有直接的“因果关系”是本案的核心。他表示,判定直接因果关系存在必须符合两个条件:一是因果之间具有逻辑联系;二是因果之间有直接相关性。
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2 h  `6 @" u6 E2 h% ]2 l    吴平花告诉新法制报记者,她已在11月中旬上诉。
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    2019年11月27日11时,记者在东湖区房管局了解情况,该局称已经委托律师,正在走法律程序。
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