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[民生关注] 房地产去泡沫,取决于政治领导人的决心及意志(原创,不得转载)

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发表于 2010-9-16 08:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 lhzshark 于 2010-9-17 12:51 编辑 7 v+ s! `0 t: _

' o. s1 T4 K3 S4 F按照国际通行标准,房价与每月人均所得相当较为正常,如果以此衡量,中国很多城市房价明显偏高,存在严重泡沫!当然也有专家认为,中国正在大力推进城市化,民间有巨大的灰色收入,房价没有泡沫!我想后面一种看法是个误导,中国保守估计有6000万套空置房,空置率在百分之25到30间,足够容纳2亿人居住,其中一部分就是由灰色收入购买所得。反之,现在有2亿务工民众买不起房,如果这个巨大的群体不能融入城市,那么中国的城市化必然是空心化!高房价与城市化格格不入,与和谐社会背道而驰,必将严重侵挤压实体经济,侵蚀党的执政根基!那么什么因素在推高房价?我以为:! _- d; r# @: h' w
一,宽松的货币政策。
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! u( b0 b' ]( `* `2 k. k/ n1,国家钞票发得太多,流動性氾濫。房改以來,每年平均廣義貨幣流通量(M2)增加接近20%,去年增加了27.7%。這些資金,一度也投入股票市場,造成股市泡沫。但現在大家都害怕崩盤;再加上中國人的觀念,喜歡買房子,於是投資買房的人,就把房價抬得很高。6 o6 h, O9 r% a

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2,存款利率实际为负数。欧美国家,房价在CPI所占权重一般在百分之十几而中国房价在CPI所占权重只有百分之四 ,自98年房改至今,中国官方公布的通胀(CPI)基本维持在百分之三左右 ,但房价平均每年上涨百分之几十, 如果按照西方那种统计方法 ,中国通胀已经有很多年了,存款利率为负数,加速了居民购买不动产的欲望。
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" f+ t: q" w" l. E9 Q9 Y& R: @; p3,美国是前车之鉴。自克林顿执政后期,美国采取了非常宽松的货币政策,联邦基金利率从2000年的6.5% 经13次降息之后下调到2003年6月的1%,达到过去46年以来的最低水平。房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%;一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%,下降到2003年的3.8%。美国人过度消费的习性使得房贷市场炙手可热。但是,美联储从2004年6月开始连续17次上调联邦基金利率。到2006年8月,联邦基金利率上升到5.25%。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫:很多地区房地产价格的上升势头在2005年下半年忽然中止;2006年美国房地产市场进入了市场修正期,2007年7月美国次贷危机爆发至今,房屋销售价格直线下滑。
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. S# e/ `# U. p4,第二套住房贷款门槛过低,放任第三套、第四套······购买。中国政府曾提出,确保18亿亩耕地红线不被压缩,很显然,房产政策与耕地红线是冲撞的!

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. |% o! H8 O6 T& u/ |# \6 U& x5,外汇储备最近10年增加迅猛,其对人民币的增发具有乘数的传导效应。

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& M: K- P+ K# ^2 E0 Y# N* d二,不合理的财税制度。
+ S5 v5 J4 A* }自94年分税制改革以来,中央财政得到空前加强,但对教育、医疗、社保、环保等社会建设欠账太多,而这些事权很多由地方政府分担,地方力不从心,因此卖地便成为地方政府最佳选择,土地财政一发不可收拾!如何平衡财权与事权的关系,税制改革呼之欲出!6 ~) e% M! C% v- n, e5 F

) S$ j- E8 U) m- W三,腐败。
1 H- q8 j. ^. M7 H7 ?绝对权力产生绝对腐败。房地产已经成为一块肥肉!很多部门及贪官在觊觎!仇和说过,昆明房价虚高,在于腐败,此话全国通用.。
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1,  房地产不仅与政府10几个部门打交道,还要看水、电、气、电信等单位脸色!地下室有人防管、消防设施有消防部门管、施工验收有建设部门管、环评有环保部门管、预售证有房地局管、土地获取及规划有国土及规划部门管,贷款有银行管,任何一个环节出问题,都要影响到施工进度!房地产当然要巴结他们!自来水、电力、煤气、电信分别被誉为水霸、电霸、气霸、信霸!从开发红线以内到入户,他们要指定设备品牌、指定施工单位!垄断经营!公权力部门化!个人化!权力寻租,钱权交换,最后都得老百姓来埋单!违法所付出的成本太小!最多判个无期徒刑,中途还可以减刑,刑满释放后,还可以继续享受贪污所得!所以这帮人总敢铤而走险!前赴后继!另外行贿所付出的成本就更小,所以很多房地产老板乐此不彼!屡试不爽!
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. r( \8 @/ ]7 r) T0 n: J# r6 H2,腐败分子的灰色收入相当一部分用于购买不动产,造成巿场投机风气难以扼止。上海浦东新区原副区长康慧军,他在一个小区里面就拥有20多套房子。目前中国官员的灰色收入除了流向海外,其他大多跑到房地产去了。
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3 [; s3 c% d5 B% i% @2 b3, 政府也在建设保障性住房,哪些人被纳入保障范围,虽有明确规定,但在实际操作中经常出现偏差,有钱人及有权人被纳入保障,司空见惯。
3 U1 t5 o0 \7 b6 g四,房地产行业属于暴利。$ R) Y9 j, d; x: B) \) M
1,国际上房地产业的利润率一般在5%上下,我国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围,而我国房地产行业的利润率在30%以上,完全是暴利行业。根据国家统计局发布"2009年全国房地产市场运行情况,去年全年商品房销售额近4.4万亿元,比2008年增长了75.5%。如果按照利润率30%算,至少有1.3万亿。新浪乐而根据财政部1月19日的公布,去年国有及国有控股企业实全年利润增长9.8%,累计实现利润13392.2亿元。也就是说,中国房地产一个行业的利润,相当于全中国所有行业的国企创造的利润总和
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2 H1 G- k3 l. p- j/ b) H& X2,很多家电巨头如海尔、格力,做服装的如雅戈尔、报喜鸟,做鞋子的如奥康、康奈等纷纷进入房地产领域,据统计,浙江去年100强民营企业,有6成以上涉入房地产。过去10年,被誉为浙江失去的10年,其房地产炙手可热,全国7个房价最高的城市,浙江就有三,大量资金从实体经济流向房地产,致使制造业未能完成升级,!当然浙江近几年经济增长乏力,与大量资金转移到外省也有关系,据统计,在外省 创业的浙江人有400多万。
$ }, X# e! L. O2 [( q, f  Y' _9 |: i( j房子不仅是普通商品,也是社会产品,因此不能完全按照自由市场机制来配置,德国做法堪称典范。过去10年间,德国房价始终保持较低水平,德国的名义房价每年仅上涨1%,而德国物价水平平均每年涨幅达2%,也就是说扣除物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨,甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。
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1,  德国的房地产价格评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。德国法律规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。' g( m# w1 m5 X5 F
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2,德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间。5 ^6 F: K, F1 j% V/ w! p% \
房地产具有商品性、金融性及社会性三重属性,目前房地产政策取向太多市场化,太少社会化,致使房子像股票一样,变成了一个被炒作的金融产品!房地产是经济问题,更属社会问题,用经济手段来解决社会问题,必然要出问题,中国医疗制度改革不成功,便是先例!房地产是个经济问题,也是个政治问题,中国房地产是个政策市,是由政府托起来的,最终解决取决于政治领导人的决心及意志。房地产存在泡沫,这是一个不争的事实,问题是何时破裂,以什么方式破裂!

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发表于 2010-9-16 09:10 | 显示全部楼层
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发表于 2010-9-16 09:30 | 显示全部楼层
有利益的人都在里面,这些人本身就是领导!
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发表于 2010-9-16 10:37 | 显示全部楼层
全民投机的国度,没有几个人在默默无闻、脚踏实地的做着实业不能说不是未来的杯哀,希望江西的父母官对此有着清醒的认知。
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 楼主| 发表于 2010-9-16 11:09 | 显示全部楼层
房地产像一部绞肉机,真在吞噬亿万百姓几十年辛苦所得!发的只是少数人!
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发表于 2010-9-16 23:48 | 显示全部楼层
好帖子,楼主用心了
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 楼主| 发表于 2010-9-17 08:01 | 显示全部楼层
此文写了几个晚上,几易其稿,尚有不足,恳请指教
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发表于 2010-9-17 08:55 | 显示全部楼层
此文写了几个晚上,几易其稿,尚有不足,恳请指教
0 W. X* M* c# h9 c9 }2 e上海江西人 发表于 2010-9-17 08:01
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2 N! I* w$ ?( C& @4 X3 }8 `4 _    看得出来楼主是费了一番心血的,对其文构思之深奥是不言而喻的。本人对房地产没有涉足,所以只能问几个文章结构的浅显问题了。在第一个大要点中,你的论点是宽松的货币政策。在五个分论点时。感觉后几个分论点没有能够和主论点非常紧密的联系起来。最后两段在论述如何控制房价的措施时,建议楼主单独列出来。对内容的论述楼主论据充分,事实确凿。全文科学,严谨,客观。是大江多年来难得的好文章!另外,我对楼主的措施做一点补充,控制房价还需要从宏观和微观两方面着手,宏观方面主要还是国家层面的调控措施,这是一个手段,还不是一个制度性。微观方面则是从规章制定方面,例如:法律层面,政策层面,思想观念层面等等的调整和改革!
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发表于 2010-9-17 09:20 | 显示全部楼层
恭喜楼主,此文被大江网推荐至首页!
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发表于 2010-9-17 09:21 | 显示全部楼层
对内惨无人道 对外谄媚摇尾!!!!! 吸血鬼无限膨胀,老百姓不断缩水!!!!!  高房价如同吸鸦片,现任领导层已经无法摆脱了!!!
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