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评析:房屋交付对合同继续履行的影响

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发表于 2018-11-5 14:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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导读:在房屋买卖中,经常发生一房二卖的情况。房屋所有权的转移以登记为要件,而交付不是房屋所有权转移的要件,那么,交付的房屋能否对抗登记的房屋?换而言之,交付房屋对合同的继续履行有无影响?
【案情简介】4 T' x% N+ q3 P: k  M
2005年,张某(买方)与王某(卖方)经过中介公司促成,签订了一份《房屋转让合同》,约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给张某。合同签订时,张某交付了2万元定金,王某签字予以确认。2005年12月,王某将房屋交付给张某。
之后,由于合同履行中出现问题,张某向法院提起诉讼,请求王某继续履行合同,协助办理房屋过户手续。王某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。
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【法院判决】
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一审法院认为,合同法的目的是鼓励和促进交易,维护合同的稳定和交易安全。本案中,在张某没有违约,而王某违约,且合同能够履行的情况下,王某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同,违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方(王某)在收取定金后不履行合同的情形,而没有对卖方(王某)交付房屋后的情形进行约定,故对王某的抗辩不予采纳。因此,法院判决王某继续履行《房屋转让合同》,在张某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内,与张某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至其名下。
二审法院认为,涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形,并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形,因为张某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式,张某作为守约方要求违约方王某继续履行合同有法律依据。因此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。
【法律分析】. v6 A5 h8 D! b1 _% ]
(1)《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”依照上述规定,在二手房买卖中,房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说,即使买方已经支付全部价款,并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用,只要未进行产权过户登记手续,买方对不动产仍然不能享有物权。
(2)虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果,但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同(债权发生)到支付购房款、交付房屋,直至办理物权变更登记(发生物权变更效果)的一个动态过程,因而,在债权与物权之间存在一种中间权利形态,买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态,德国民法理论将该中间权利称作“期待权”。期待权弱于完全所有权,但又强于单纯的债权。这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。
(3)司法实践中,各地法院已有多起判决支持了这种“期待权”。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权,但其请求权的受保护程度,根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同,占有的时间越长、付款越多、已经请求过户,其权利应越接近于物权。
(4)不动产物权的卖方,在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后,已不再拥有有什么剩余权利,唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难,以及民间对事实物权的认可,此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。即使此时尚未取得物权,但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权,故其利益受法律保护。”
综上所述,合同法的目的是鼓励和促进交易,维护合同的稳定和交易安全,在买受方没有违约,而出卖方违约,且合同能够履行的情况下,出卖方以合同相关条款抗辩无需继续履行合同,违反了诚实信用原则。yifalawfirm.com

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